Zakopane to jeden z najdroższych rynków nieruchomości w kraju. Wynika to nie tylko z popularności turystycznej tego miasta, ale też z niewielkiej i wciąż malejącej podaży gruntów, których w centrum zimowej stolicy Polski jest coraz mniej. Deweloperzy budują głównie apartamentowce z myślą o turystach. Z kolei w nieodległych okolicach, jak Poronin czy Nowy Targ, ceny są dużo niższe i można tam jeszcze znaleźć grunty pod zabudowę.
Ceny nieruchomości w Zakopanem są bardzo wysokie. Tendencja jest cały czas wzrostowa. Ceny mieszkań deweloperskich to jest poziom ok. 30 tys. zł za 1 mkw. Ceny gruntów to w centrum Zakopanego około 5 tys. za 1 mkw. – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Marek Suchodół. Analityk Instytutu Monitor Rynku Nieruchomości, pośrednik rynku nieruchomości zauważa stabilizację tych cen. – W najbliższym kwartale może nastąpić wyhamowanie. Ale całkiem możliwe, że one pójdą dalej w górę.
Gdzie indziej ceny maleją
Dla porównania na rynkach typowo mieszkaniowych, nawet tych najdroższych, ceny są niemal trzykrotnie niższe. Przykładem sa choćby dane Narodowego Banku Polskiego za III kwartał 2021 roku. Mieszkanie na najdroższym wśród największych miast rynku warszawskim kosztowały niespełna 11 tys. zł za 1 mkw. Są to jednak lokale kupowane albo do mieszkania na stałe, albo do długoterminowego wynajmu. Tymczasem w Zakopanem apartamenty (lub grunty pod nie) kupowane są inwestycyjnie z przeznaczeniem na wynajem turystom. Nic dziwnego, biorąc pod uwagę oblężenie zarówno w sezonie okołowakacyjnym, jak i zimowym.
W kwietniu 2021 roku ukazał się raport autorstwa Marka Suchodoła pt. „Zakopane – Białka Tatrzańska. Rynek mieszkaniowy dla tych, którzy mają gruby portfel”. Wynika zniego, że w ubiegłym roku średnia cena za 1 mkw. apartamentów turystycznych na rynku pierwotnym wynosiła ok. 20 tys. zł wobec 16 tys. zł w 2018 roku. Na rynku wtórnym to 11,7 tys zł. Cały ubiegły rok na rynku mieszkaniowym w Zakopanem zamknął się rekordową wartością transakcji na poziomie 113 mln zł wobec 104 mln zł w 2019 roku. Było tak mimo mniejszej liczby tych transakcji.
Praktycznie nie ma czego kupić
– Poziom gotówki na rynku i bardzo duży popyt spowodował wzrosty cenowe i tak duże zainteresowanie nieruchomościami, że dzisiaj praktycznie nie ma co kupić. W centrum Zakopanego praktycznie ciężko jest pozyskać jakieś tereny. Gruntów niezabudowanych w ogóle nie ma w obrocie. Są tylko grunty zabudowane starymi budynkami, które później są burzone. W to miejsce powstają zazwyczaj jakieś obiekty apartamentowe – wyjaśnia Marek Suchodół. – Zasadniczo powstają raczej nieduże obiekty z luksusowymi apartamentami na wynajem, to jest główny segment rynku. Praktycznie stricte mieszkaniówki dla mieszkańców nie ma i raczej się nie spodziewamy, że będzie.
Z analizy eksperta wynika, że rynek stricte mieszkaniowy przenosi się do Nowego Targu. Natomiast domów jednorodzinnych i działek pod budowę takich domów nabywcy szukają na terenie sąsiednich wsi w gminach Czarny Dunajec i Szaflary.
Konkurencja w Białce Tatrzańskiej
Na największą konkurencję dla Zakopanego wyrasta w ostatnim czasie Białka Tatrzańska. Inwestorzy zainwestowali tam w atrakcje turystyczne. W roku 2020 zrealizowali kilka inwestycji deweloperskich z apartamentami turystycznymi. Sprzedali tam ponad 60 tego typu lokali. Średnia cena 1 mkw. apartamentu w stanie deweloperskim kształtowała się na poziomie 15,3 tys. zł. W stosunku do 14,5 tys. zł w 2019 roku. Na terenie Białki Tatrzańskiej, jak również Bukowiny Tatrzańskiej realizowane są kolejne nowe inwestycje w tym segmencie rynku. Ich ceny ofertowe wahają się od 10 tys. zł za 1 mkw. do 20 tys. zł za 1 mkw.
Na pewno porównywalna cenowo jest Białka Tatrzańska. Tam ceny apartamentów są na poziomie od 20 tys. zł za metr kwadratowy w górę. Tam też rynek mocno się rozwinął i cały czas się rozwija. Także zasadniczo wszystkie okoliczne wsie, czyli Rzepiska, Czarna Góra, Jurgów, ale tam rynek dotyczy tylko i wyłącznie gruntów pod zabudowę. Gruntów jest dużo, ceny też szybko rosną. Jednakże tam można spokojnie zainwestować i coś jeszcze kupić – wskazuje analityk Instytutu Monitor Rynku Nieruchomości. Nowy kierunek to gmina Bukowina Tatrzańska czy Poronin, okoliczne wsie. A nawet tereny Nowego Targu, gdzie ceny są dużo niższe. A też nie jest tak daleko do Zakopanego.