Załamanie na rynku kredytów hipotecznych stało się faktem. Wszystko przez wysokie stopy procentowe i spadek zdolności kredytowej Polaków
Wysoka inflacja, a z nią wzrost realnych kosztów życia i skokowe podwyższanie rat kredytów zmniejszyło zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Spadło ono do jednej trzeciej tego obserwowanego przed rokiem.
Zainteresowanie najniższe w historii
Swój udział miała w tym także Komisja Nadzoru Finansowego nakazująca bankom stosowanie dodatkowego buforu przy obliczaniu zdolności kredytowej klientów. Indeks popytu na kredyty mieszkaniowe BIK spadł do poziomu najniższego w historii. „Dzisiaj na kredyt hipoteczny mają szansę głównie osoby najlepiej zarabiające. Zdolność kredytowa w stosunku do roku wstecz spadła o około 50 proc. Dzieje się tak głównie z dwóch powodów. Pierwsza rzecz to jest oczywiście wzrost stóp procentowych. Mamy tutaj trend 10-miesięczny. W każdym miesiącu były podwyżki stóp procentowych. To generuje większe oprocentowanie kredytów. Jednocześnie większe raty” – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Michał Czekaj, dyrektor oddziału Notus Finanse. „Druga rzecz to rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która obowiązuje od kwietnia tego roku i nakazuje bankom liczenie 5-proc. buforu. Od bieżącego oprocentowania banki jeszcze dodają w formie zabezpieczenia bufor kolejnych 5 proc. To sprawia, że zdolność kredytowa po prostu jest dużo niższa niż jeszcze rok wcześniej.
Od końca maja 2020 roku stopy procentowe w Polsce były na rekordowo niskim poziomie. Referencyjna wynosiła 0,10 proc. To zachęciło wielu konsumentów do zakupu nieruchomości, zwłaszcza w obliczu zerowego oprocentowania lokat bankowych. Jednak z powodu szybko rosnącej inflacji Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się w październiku 2021 roku na rozpoczęcie cyklu podwyżek. W lipcu br. doszła do poziomu 6,50 proc. na stopie referencyjnej. To sprawiło, że raty kredytobiorców złotowych, oparte na WIBOR-ze, częstokroć się podwoiły. Konsumenci stracili możliwość zaciągania kredytów na mieszkania. Z danych Biura Informacji Kredytowej za lipiec wynika, że liczba zapytań o kredyt hipoteczny spadła. O ponad dwie trzecie w ujęciu rocznym. O ponad jedną czwartą wobec czerwca br., w którym i tak odnotowano spadek roczny o 60 proc.
Potężne spadki
„Pierwsza połowa roku wbrew pozorom była dobra, jeśli chodzi o wyniki rynku. Średnio miesięcznie rynek generował 5 mld zł hipotek. Głównie dlatego, że jeszcze mieliśmy rozpędzony rynek po 2021 roku. rekordowym w historii kredytów hipotecznych. Ale również marzec generował bardzo dużą liczbę złożonych wniosków. Ponieważ od kwietnia wchodziła wspomniana rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która obniżała zdolność. Wielu klientów chciało skorzystać wcześniej” – wyjaśnia Michał Czekaj. Jak wskazują dane BIK, wynik kwietniowy był powyżej 5,1 mld zł, ale w maju spadł do 4,7 mld. W czerwcu już do 3,7 mld zł. W sumie w ciągu całego półrocza Polacy zaciągnęli 90,8 tys. kredytów mieszkaniowych na kwotę 31,59 mld zł. To odpowiednio o 32,3 proc. oraz o 25,1 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2021 roku. „Przewidywania na drugie półrocze są zdecydowanie słabsze. To już widzimy po czasach operacyjnych w bankach. Dzisiaj otrzymanie kredytu jest dużo szybsze” – mówi ekspert Notus Finanse.
Od przyszłego roku ma pojawić się nowa stawka, która w umowach zastąpi WIBOR. Zdaniem eksperta nie będzie to jednak oznaczało rewolucji w wysokości rat. Nie wiadomo też, czy pomysłodawcy zdążą z przygotowaniami. Dopiero 4 sierpnia odbyło się spotkanie Komitetu Sterującego Narodowej Grupy Roboczej. W jego trakcie omówiono projekt mapy drogowej. Określa ona harmonogram zastąpienia wskaźników referencyjnych WIBOR przez nowy indeks stóp procentowych RFR (risk free rates). „Jest to decyzja Komisji Europejskiej. Nakazała ona większości krajów likwidację obecnych wartości referencyjnych. W tym właśnie WIBOR-u. Natomiast dziś nie mamy jeszcze dokładnego wskaźnika, który zastąpi WIBOR” – mówi Michał Czekaj. Od 17 maja GPW Benchmark rozpoczęła publikację nowych indeksów. WIRD – Warszawskiego Indeksu Rynku Depozytowego. WIRF – Warszawskiego Indeksu Rynku Finansowego. WRR – Warsaw Repo Rate. Poddała pod konsultacje zastąpienie którymś z nich WIBOR-u. Większość podmiotów, głównie z sektora finansowego, wskazała na wskaźnik WIRF, obejmujący oprocentowanie depozytów overnightowych (jednodniowych) w sektorze finansowym. Najmniej zwolenników miał WRR.
Banki zaostrzą politykę
Z lipcowego raportu NBP wynika, że w III kwartale banki nieznacznie zaostrzą politykę kredytową. Zrobią to po znacznym jej zaostrzeniu w II kwartale. Spodziewają się kontynuacji wyraźnego spadku popytu. „Oprocentowanie w Polsce tak naprawdę możemy porównywać głównie do walut i do krajów, w których mamy podobny koszyk walutowy. Na pewno nie możemy się porównywać do krajów strefy euro. Tam Europejski Bank Centralny prowadzi zupełnie inną politykę monetarną wobec inflacji. Są zapowiadane podwyżki, ale one i tak będą dużo niższe niż stopy procentowe u nas” – tłumaczy dyrektor oddziału Notus Finanse. „Porównując się do krajów takich jak Czechy, Rumunia, Węgry, faktycznie w I kwartale mieliśmy najwyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych. Dzisiaj przegonili nas Węgrzy, którzy właśnie zmienili kolejny raz stopy procentowe. Dzisiaj ich poziom wynosi 10,5 proc. W stosunku do naszych jest to na pewno już dużo wyżej. Ale nadal nasze oprocentowanie kredytów hipotecznych jest jednym z najwyższych w całej Unii Europejskiej”.
(Newseria)